Novo polo corporativo de São Paulo precisa absorver estoque crescente, que aumentará 40% até 2026
A Avenida Rebouças, que vem se consolidando como um dos mais recentes polos de escritórios de São Paulo, está passando por uma transformação acelerada. De acordo com um levantamento da consultoria imobiliária Binswanger, a área destinada a escritórios para locação na região cresceu 120% entre o final de 2023 e dezembro de 2024, alcançando aproximadamente 98 mil metros quadrados.
A projeção para os próximos anos indica um crescimento contínuo. Até o final de 2026, a oferta deve aumentar mais 40%, e novos projetos em fase de desenvolvimento poderão elevar esse número em até 73% sobre o volume atual, chegando a 169,2 mil metros quadrados de área locável.
Apesar desse avanço, a região ainda representa uma fatia pequena do mercado de escritórios da capital paulista. Alguns complexos empresariais na zona sul da cidade, por exemplo, possuem individualmente mais de 50 mil metros quadrados de área locável. A Avenida Rebouças, no entanto, destaca-se por seu perfil de desenvolvimento recente, impulsionado por mudanças no zoneamento. A região é predominantemente composta por prédios menores e de uso misto, combinando espaços comerciais, hotéis e residências.
Mesmo com a ampliação da oferta, a taxa de vacância na Rebouças registrou queda de 15,7 pontos percentuais em um ano, atingindo 44,2% em dezembro de 2024. Esse percentual, embora inferior ao do ano anterior, ainda é quase o dobro do registrado no terceiro trimestre do ano passado. Nos últimos três meses de 2024, três novos edifícios comerciais foram entregues, mas ainda não foram totalmente absorvidos pelo mercado.
Para efeito de comparação, a taxa de vacância geral da cidade de São Paulo fechou 2024 em 19,3%.
Segundo a análise da Binswanger, a tendência é que a vacância na Rebouças continue em queda pelo menos até 2026, quando um novo volume significativo de escritórios será disponibilizado. Esse movimento pode pressionar os preços de locação para cima. Em 2024, o valor médio pedido para aluguéis na região foi de R$ 147,17 por metro quadrado, um aumento de 9,2% em relação ao ano anterior. No contexto da cidade, o preço médio foi de R$ 116,49 por metro quadrado.
Apesar da valorização, os preços da Rebouças ainda estão bem abaixo dos valores praticados na vizinha Avenida Faria Lima, centro financeiro de São Paulo. Na Faria Lima, o metro quadrado fechou o ano cotado a R$ 208,06, chegando a R$ 262,18 nas quadras mais disputadas. Essa diferença de preços tem atraído o setor financeiro para a Rebouças, que já responde por 26% da ocupação de escritórios na região, com destaque para empresas como Nubank e Stone Pagamentos.
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Binswanger: Preço pedido por aluguel de galpões no Estado de São Paulo se aproxima da marca inédita de R$ 30/m²
O preço pedido por metro quadrado locado de galpões está em R$ 29,68, no Estado de São Paulo, se aproximando da marca inédita de R$ 30,00, conforme levantamento da Binswanger Brazil. Em um ano, o valor pedido subiu 12% – no segundo trimestre de 2024, estava em R$ 26,52.
A demanda por áreas para distribuição e armazenagem de produtos é puxada pelo e-commerce, mas há forte procura de galpões também por parte de empresas de transporte e logística, aponta a pesquisa da consultoria. E quanto mais perto da capital paulista, mais caro é o aluguel.
No raio 15 km, o preço médio pedido por metro quadrado locado passou de R$ 40,74, de abril a junho do ano passado, para 43,34, no segundo trimestre, conforme a Binswanger. No raio 30 km, o valor aumentou de R$ 31,90 para R$ 34,13. No raio 60 km, foi de R$ 28,68 para R$ 32,16. Houve aumento de R$ 27,70 para R$ 32,02 no raio 90 km.
No segundo trimestre, o Grande ABC (SP) e Guarulhos (SP) responderam pelas maiores absorções líquidas registradas no Brasil, de 184 mil metros quadrados e 173 mil metros quadrados, respectivamente, de acordo com a Binswanger. Na sequência, veio a região de Extrema (MG), com contratação líquida de 64 mil metros quadrados, respectivamente.
Vale lembrar que dos 17 centros de distribuição “fulfillment” do Mercado Livre – maior contratante de galpões do Brasil – 8 estão no Estado de São Paulo.