Aquisição com cap rate de até 10,5% reforça geração de renda e aumenta previsibilidade de receitas em um cenário de maior seletividade no mercado de FIIs
O mercado de fundos imobiliários voltou a ganhar tração em 2026, impulsionado pela busca por renda recorrente, diversificação patrimonial e ativos capazes de atravessar ciclos de juros elevados. A base de investidores em FIIs chegou a 3,076 milhões, acima dos 2,787 milhões registrados no mesmo mês do ano anterior. O segmento também alcançou R$ 200 bilhões em estoque e movimentou R$ 8,5 bilhões no mês, com volume médio diário de R$ 475 milhões. Nesse cenário, o RBVA11, fundo imobiliário da Rio Bravo, avançou em uma nova etapa de expansão, com a aquisição de três imóveis que somam aproximadamente R$ 111,6 milhões e reforçam a presença em educação, varejo especializado e food hall.
A operação inclui a aquisição de dois imóveis locados à Estácio e à PBKids, por R$ 86,38 milhões, além do imóvel Pátio Maria Antônia, adquirido por R$ 25,23 milhões. Os ativos Estácio e PBKids contam com contratos atípicos, fator relevante em um cenário no qual investidores priorizam estabilidade de receita, qualidade dos locatários e prazo contratual. O imóvel da Estácio atende mais de 7 mil alunos ativos e tem contrato até 2032, reforçando a resiliência de fluxo de caixa. Já o ativo da PBKids está na Avenida Rebouças, eixo de forte valorização imobiliária em São Paulo.
O Pátio Maria Antônia marca a entrada do fundo no segmento de food hall, ampliando o portfólio para 14 setores de atuação. Localizado em Higienópolis, em frente ao Mackenzie e próximo ao metrô, o ativo possui 1.873,20 m² de ABL, está 100% locado e reúne marcas como Smart Fit, McDonald’s, Subway e Oakberry. A aquisição foi feita por R$ 25,23 milhões, com cap rate de 9,0% ao ano. O imóvel passou por retrofit recente e apresenta contratos em fase inicial, o que pode impulsionar a maturação da receita. “O ativo combina fluxo urbano, serviços, alimentação e conveniência, pilares do varejo. A qualidade técnica dos imóveis é que permite seu uso em setores complementares”, afirma o Alexandre Rodrigues, gestor de FIIS da Rio Bravo.
Com as aquisições, o RBVA11 amplia a diversificação por inquilino, setor, região e perfil de contrato. O impacto positivo estimado é de R$ 0,0012 por cota nos primeiros ativos e R$ 0,0001 por cota no Maria Antônia. A gestão mantém o guidance de R$ 0,09 por cota no semestre. Em um cenário de retomada dos FIIs, a estratégia reforça a busca por portfólio resiliente, renda previsível e proteção contra volatilidade. “A diversificação permite reduzir riscos e capturar oportunidades em regiões com demanda consolidada, fortalecendo o retorno no longo prazo”, conclui o gestor.
