Vacância em mínima histórica e preços firmes refletem demanda concentrada no Sudeste, com maior rigor na escolha de ativos

O primeiro trimestre confirma que o mercado de galpões logísticos entrou em um ciclo bastante saudável e raro. A combinação de absorção forte, vacância baixa, em 5,62%, e preços sustentados não é comum. Em geral, o aumento da oferta pressiona valores, mas o que se vê é o contrário, com demanda absorvendo rapidamente o novo estoque, sobretudo no eixo São Paulo e Minas Gerais.

Esse movimento reflete uma mudança estrutural. O setor deixou de ser apenas suporte operacional e passou a ocupar posição estratégica para varejo, e-commerce e cadeias mais complexas. Empresas estão dispostas a pagar mais por localização, eficiência e proximidade do consumidor, em busca de ganhos logísticos e competitivos.

O desempenho, porém, não é homogêneo. O Rio de Janeiro, com vacância de 13,6%, mostra que localização e qualidade passaram a ser determinantes. O mercado está mais seletivo e privilegia ativos modernos, bem localizados e próximos dos principais centros de consumo, enquanto empreendimentos menos eficientes perdem espaço.

A concentração no Sudeste reforça que a expansão logística ainda depende da infraestrutura e da densidade econômica da região. Embora haja potencial de crescimento em outras áreas do país, a falta de investimentos limita uma descentralização mais ampla.

No curto prazo, o cenário segue positivo. O principal risco está no médio prazo, caso o volume de novas entregas acelere sem o mesmo ritmo de demanda. Ainda assim, o segmento de alto padrão continua com espaço para expansão.

Na prática, o mercado evolui para um novo estágio. Não basta ter galpão, é preciso ter o ativo certo, no lugar certo. Quem atende a esses critérios consegue capturar ocupação elevada, preços mais altos e valorização consistente.