Levantamento do JP Morgan mostra concentração de valor em poucos shoppings premium e destaca domínio de Iguatemi e Multiplan
O Iguatemi São Paulo lidera com folga o ranking dos shoppings com maior venda por metro quadrado no Brasil. No quarto trimestre de 2025, o empreendimento registrou R$ 11.957/m² ao mês, segundo levantamento do JP Morgan com ativos das redes Iguatemi, Multiplan e Allos.
Na sequência aparecem o Iguatemi JK, também da Iguatemi, com R$ 8.838/m², e o Shopping Leblon, com R$ 6.557/m². A diferença entre os primeiros colocados e o restante do setor evidencia a concentração de valor em poucos ativos, geralmente localizados em regiões de alto poder aquisitivo.
O ranking dos 15 shoppings mais produtivos reforça esse cenário. Iguatemi e Multiplan têm seis empreendimentos cada na lista, enquanto a Allos aparece com três. Considerando o portfólio total, a Iguatemi lidera com média de R$ 3,5 mil/m² — cerca de 19% acima da Multiplan e 60% superior à Allos.
No entanto, ao excluir os dois principais ativos da companhia (Iguatemi São Paulo e JK), a média recua para R$ 2,3 mil/m², mais próxima da Allos (R$ 2,2 mil) e abaixo da Multiplan (R$ 2,6 mil). O dado sugere que o desempenho fora dos ativos mais consolidados é mais equilibrado entre as empresas.
A métrica de vendas por metro quadrado é considerada central no setor por reunir três fatores-chave: fluxo de visitantes, ticket médio e qualidade do mix de lojas. Nos shoppings mais consolidados, esses elementos se retroalimentam, elevando a produtividade.
Mesmo nesses ativos, há espaço para expansão de receitas. No caso da Iguatemi, o custo de ocupação — relação entre aluguel e vendas — gira em torno de 7,7%. Em alguns empreendimentos, esse percentual é menor, indicando potencial para reajustes.
Nos principais ativos da companhia, como Iguatemi São Paulo e JK, o aluguel representa entre 6,9% e 7,3% das vendas, abaixo da média do portfólio, o que aponta margem para captura adicional de valor.
Para investidores, os dados reforçam uma leitura recorrente: a geração de valor no setor está concentrada em poucos ativos dominantes. Esses shoppings funcionam como destinos consolidados, com demanda resiliente mesmo em cenários econômicos adversos.
Para os varejistas, estar presente nesses espaços tende a ser estratégico. Ao mesmo tempo, a combinação de localização privilegiada, alto custo de implantação e um consumidor mais exigente cria barreiras de entrada para novos projetos.
Nesse contexto, o setor se organiza em torno de лидeres claros, em que escala, localização e posicionamento definem o desempenho e ampliam a distância entre os principais ativos e o restante do mercado.
Os shoppings mais produtivos do Brasil (vendas por m²/mês):
- Iguatemi São Paulo: R$ 11.957
- Iguatemi JK: R$ 8.838
- Shopping Leblon: R$ 6.557
- Morumbi Shopping: R$ 5.894
- Pátio Higienópolis: R$ 5.109
- Barra Shopping: R$ 4.845
- Diamond Mall: R$ 4.331
- Pátio Paulista: R$ 4.266
- BH Shopping: R$ 4.266
- VillageMall: R$ 4.161
- Iguatemi Porto Alegre: R$ 4.048
- Shopping Anália Franco: R$ 3.929
- Rio Sul: R$ 3.784
- Boulevard Belém: R$ 3.731
- Shopping Tijuca: R$ 3.661
